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十月產業地產報告:頻推產業用地 物流加速整合

2019年11月20日 19:25
來源: 觀點指數研究院

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原標題:觀點指數 | 十月產業地產報告:頻推產業用地 物流加速整合

  深圳產業用地騰挪

  10月23日,深圳寶安區工信局發布《深圳“互聯網++”未來科技城選址地塊重點產業項目遴選方案》,確認騰訊為意向用地單位。這意味著11月29日出讓的深圳寶安大鏟灣港區A002-0076宗地不出意外將落入騰訊手中,建成200萬平方米的“新鵝廠”。

  資料顯示,A002-0076宗地用地規模80.9萬平方米,總建筑面積200萬平方米,用地功能是新型產業用地(M0)+公共管理與服務設施用地(GIC),以“帶產業項目”方式掛牌出讓,期限是30年。項目將建設“六基地一平臺”。值得注意的是,這個地塊是由“海域土地許可”性質用地變更成“產業用地”的。

  事實上,近段時間深圳改變土地使用性質為“產業用地”、新增產業用地供應的案例不在少數。

  據相關數據統計,截至2018年12月31日,深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個,拆除規模共計862.8公頃。在不久前的8月2日,深圳首個平方公里級“工改工”項目——寶安區新橋東城市更新項目拆除啟動,項目片區總面積231.84萬平方米,預計總投資585.8億元。項目建成后,將釋放數百萬平方米量級的產業空間。

  而在政策方面的舉措,10月1日,深圳正式實行《關于規范產業用房租賃市場穩定租賃價格的若干措施(試行)》,提出加大產業用房供應,到2020年,深圳市新增建設籌集創新型產業用房建筑面積不少于800萬平方米。

  上述種種跡象體現出了深圳政府騰出產業空間、發展產業的決心,這種決心并非空穴來風,而是深圳先行示范區定位下的必然要求,同時也是深圳針對產業用地供求結構失衡,租金較高以及產業流失的一種應對措施。

來源:觀點指數整理

  過去一段時間,由于面積小、租金高等因素,深圳寫字樓空置率一直處于居高狀態,其中也包括了產業園區中的寫字樓項目。根據戴維斯發布的數據顯示,今年三季度,深圳甲級寫字樓空置率環比上升4.3個百分點至22.4%,部分片區空置率超50%。

  此外,深圳周邊區域產業用地增加而形成的替代效應也帶來不利影響。例如東莞2019年初步安排338個的重大建設項目中,“產業工程”占比近七成,其中松山湖產業用房供應量超90萬平方米。這在一定程度上分流了深圳的招商資源,如去年7月華為將研發等部門從深圳搬遷至東莞松山湖就是一個佐證的案例。

  為此,深圳需要增加產業用地的有效供給,調節產業用房租金,為優質的實體制造業回流筑巢引鳳。7月9日,深圳前海管理局提出的“回歸企業辦公用房租金補貼”就是促進產業回流的重要方案。

  “二進宮”

  最近,亞太地區最大物流地產平臺的ESR在香港成功上市成為市場關注焦點,ESR本次IPO最終發售價格為16.8港元,認購倍數3.22倍,募資總額超過126億港元,是2019年香港第二大規模的IPO,僅次于10月份香港IPO籌資57.5億元的全球啤酒業老大

  值得注意的是,此次是ESR的第二次IPO計劃,早在今年3月初,ESR就向港交所提交了上市申請,但6月中旬,ESR以“因鑒于目前市況”的理由延后了“IPO”計劃。

  招股書顯示,ESR主要發展亞太區一線及1.5線城市的物流地產,賬面估值約為29億美元,資產管理規模約為202億美元,管理建筑面積合共超過1530萬平方米,物流資產主要位于中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞及印度等國家。

  財務數據方面,ESR的收益由2016年的9670萬美元增加58.5%至2017年的1.53億美元,并進一步增加65.8%至2018年的2.54億美元。截至2019年6月30日止六個月,ESR的收益為1.55億美元。

  ESR表示,公司收益錄得顯著增長是由于資產管理規模強勁增長,導致管理費收入增加所致。

數據來源:ESR招股書觀點指數整理

  ESR的收益可分為租金收入、管理費收入、建設收入和收入。其中入賬的建設收入和太陽能收入是指澳大利亞物業開發公司CIP和日本若干設施的太陽能電池板產生的收入,占比較小;租金收入和管理費收入占比較大,2018年兩者收入占比分別為29.2%、53.4%。

  ESR收益結構最大的特點是,作為一家物流企業,管理收入費卻占據了營收的半壁江山。翻看招股書,ESR管理收入費包括基本管理費(基金規模1-2%)、資產管理費(基金規模的1%或物業資產總額的0.5%)、開發費(開發成本4-5%)、租賃費收入(通過物業交易獲取,1-2.5個月的租金)、收購費(土地成本的1-1.75%,物業的0.75-1.75%)及超額收益(的10%-32.5%);租金收入即是指物業租賃獲得的租金收入。

  而目前ESR的資產結構是:直接擁有的投資組合資產共75個物業,已竣工面積157.8萬平方米;管理基金及投資公司所持的投資組合資產共213個物業,已竣工面積693.9萬平方米。憑著基金的大規模和多環節收費,管理收入費超過微薄的租金收入也在情理之中。

數據來源:普洛斯年報觀點指數整理

  其實,ESR依賴基金管理的運營模式跟普洛斯異常相似,都是通過設立、募集基金,收購資產包,置入所設立的基金,然后打包IPO或者出售以回籠資金,再進行新一輪投資。不過ESR對基金管理收入的依賴度比普洛斯更高。

數據來源:ESR招股書觀點指數整理

  依靠運營基金投資管理的這種輕資產、少投入運作方式,ESR僅以595名員工就賺取息稅前利潤近10億人民幣。在首日掛牌后,ESR憑借著高毛等良好的經營數據受到市場資本追捧,開市價為17.6港元,超出招股價4.76%,目前市盈率近43倍。但其“重基金+地產”運營模式的穩健性還留待日后市場考究。

  物流地產加速整合

  自2015年開始,中國物流市場就已經涌現出了一些“新生代”,比如萬科旗下的萬緯物流,物流行業格局逐漸發生改變。據相關研究機構顯示,截至2019年第一季度,普洛斯物流依舊是行業的龍頭老大,市場份額為33%,但相比2015年占比高達55%來說已經有所下降;而在2015年剛成立的萬緯物流后來居上,市占比為6.1%,暫位列第二位;ESR以6.0%的市占比暫時位列第三。但在ESR上市,插上資本的翅膀之后,物流行業的市場情勢必然發生改變。

  除了市場激烈角逐之外,現階段部分物流企業面臨業務渠道和應用場景缺少,運營商面臨人力和倉儲成本上升的壓力等問題,整個物流行業迫切需要整合資源,做到協同高效率發展。

  目前,市場上資源整合的手段包括成立資管平臺進行投資或是收等。

  10月8日,萬科擬與天津榮泰成長、汽車工業有限公司共同投資“橫琴和諧鼎泰股權投資企業(有限合伙)”,募集規模為11.01億元,投資目標及范圍為主要投資于科技、物流等領域的優秀子基金。

  比亞迪是萬科的長期合作伙伴,2016年,兩者曾簽署戰略協議,在國內各城市的軌道交通發、工業園區開發以及海外業務開發中開展合作。此次萬科再次尋求“老伙伴”成立“母基金”,通過獲得、持有及處置投資物流等項目,獲取長期投資回報。

  萬科之外,通過成立基金或者資管平臺進行物流資產投資的房企并不少見,比如遠洋。遠洋通過旗下設立的資管平臺遠洋資本對物流資產進行PE投資。2016年及2017年,遠洋資本分別對、鄭明現代物流以及九曳供應鏈等物流企業進行投資,完善物流尤其是冷鏈方面的規模布局。

  值得注意的是,10月27日,物流地產行業發生了一起并購事件。和競爭對手發布聲明,安博將以換股方式收購Liberty及其債務,此項交易規模約126億美元。

  Liberty Property Trust是一家大型工業地產商,在美國和英國擁有和管理1.09億平方英尺(約1013萬平方米)的工業地產和辦公樓。安博表示,此次收購將擴業務網絡和客戶群,形成資產組合間的戰略協調,使我們得以收獲短期成本和長期收益之間的協同。

來源:觀點指數整理

  事實上,物流地產行業的大宗交易時有發生,有的是將置入物流資產的基金全部出售,獲取資產增資收益,進行下一輪物流資產開發投資;或者是為了擴大規模,形成協同性發展和獲得規模經濟效益,而去收并購行業內的大型企業。兩種背景下的交易都是為了做大規模,爭搶物流行業的份額和利潤。

(責任編輯:DF506)

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