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資金鏈崩裂!資產超180億的“百強”房企 出事了

2019年11月20日 19:20
來源: 全景財經

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  2019年,房地產企業為了“活下去”,太難了!

  今年以來,房企資金鏈緊張的傳聞一直不絕于耳。

  近日,一份廣東證監局行政監督措施決定書,再次揭開了一家資產超188億的“百強”房企的缺錢窘境。

  作為廣東老牌房企,頤和地產因“九宗罪”再度陷入漩渦,頤和地產、董事長何建梁雙雙被廣東證監局開出警示函。

  其中,更是曝出,大量到期債務違約問題,顯得尤為嚴峻。

  據廣東證監局亞博,此次頤和地產共有9筆超過1000萬的未披露到期債務違約,合計金額超過50億元。

  頤和地產在年初資管產品出現逾期后,近期再被爆出兩只債券全部違約,這家與富力、恒大一同成立的“老牌粵系房企”,現金流已接近枯竭。

  廣東證監局對頤和地產的亞博時間截至5月31日,這意味著,廣東證監局此番查出的問題或許只是冰山一角。

  頤和地產,中國房地產百強企業

  據官網顯示,頤和地產集團創建于1996年,根植于廣州,擁有四十余家全資、控股企業的大型集團公司。目前,在全國擁有30多個大型地產項目,遍及北京、銀川、包頭、昆明、鞍山、西安、沈陽、廣州等經濟發達城市和省份的重要房地產板塊。

圖片來源:頤和地產官網

  值得一提的是,在其官網富寶顯示,2011-2018年,頤和地產連續8年入選房地產“雙百強”企業。

  同時,據數據顯示,截止到2019年6月30日,頤和地產的總資產高達188.7億元,總負債高達135.7億元,資產負債率高達72%,一年內到期的債務余額超10.6億元。

  另外,其于2019上半年的營業收入僅0.86億元,同比下滑超93%,凈利潤更是成虧損狀態,虧損金額達1.15億元。

  營收斷崖式下跌,業績虧損,面對資金鏈隨時斷裂的風險,頤和地產無奈“賣身自救”:

  2017年,頤和地產就將其位于沈陽的頤和城項目出讓予恒大;

  2018年6月8日,珠江實業以“股權+債權”的形式,獲得花都頤和盛世項目公司30%股份;

  2019年10月29日,世茂集團收購臺山頤和項目。

  然而,隨著廣東證監局的亞博結果公布,超50億債務違約,意味著,這家曾經的“百強”房企的資金鏈早已斷裂,處境岌岌可危。

  雪上加霜的是,頤和地產的控股股東同樣面臨資金鏈斷裂的風險,廣東證監局的檢查情況顯示,其控股股東龍森投資,2018年先后三次將其持有的頤和地產100%股權全部用于抵押貸款。

  而,頤和地產危機的爆發,并非個案。

  據不完全統計,2019年以來,全行業新增的175只違約債券中,房地產就有7只,涉及違約金額139億元,占比5.51%,包括頤和地產、三盛宏業、銀億股份、中弘股份、華業資本、正源地產等房地產相關上市公司。如果算上建筑類企業,違約的債務數量更是高達21只,違約總金額近500億元。

  融資難,中小房企陷破產潮

  眾所周知,作為資金密集型行業,房地產離不開融資輸血,然而,今年的融資環境處于持續收緊狀態。

  據不完全統計,2019年前9個月合計的415次房地產調控,平均每個工作日有2次以上的房地產調控,刷新了歷史紀錄。房企融資收緊政策可謂高頻:

  4月17日,銀保監會發文直指,繼續遏制房地產泡沫化,控制居民杠桿率過快增長;

  5月17日,銀保監會發布通知,嚴格監管資金違規流入房地產;

  7月31日,央行表示要合理控制房地產貸款投放;

  10月12日,北京銀保監局強調,嚴防信貸資金違規流入房地產市場等禁止性領域;

  。。。。。。

  在此背景下,各種通向地產融資的通道相繼被切斷,使得房企融資難度進一步增加。

  因為沒能找到“救命錢”,今年已有400多家中小房企走向破產。

  據人民法院公告網的公告顯示,截至到10月31日,2019年宣告破產的房地產相關企業數量已經超過400家,且進入2019年下半年之后,破產房企數量增速有所加快。

  而破產名單中,大多數都是中小型房企,且多數集中于三四線城市。當然,2019年深陷泥潭的房企中,也不乏知名度較高甚至躋身全國百強的知名房企。

  早在今年6月,銀億股份因為債務違約,已向寧波法院申請破產重整。這家房企顛峰時在2016年銷售收入達652億元,總資產接近800億元。

  房地產類信托,突然驟降60%

  2019年,對房地產行業來說異常艱難,從信托融資數據來看,更為明顯。

  同策研究院數據顯示,10月,40家典型上市房企融資總額僅235.82億元,環比大幅下跌65.80%,創2019年融資歷史新低。其中,信托貸款融資金額僅16億元,環比下跌86.99%。

  同時,用益信托數據顯示,10月房地產類信托募集規模為281.72億元,環比大幅減少60.47%。從同比數據來看,房地產類信托的募集規模也下滑明顯,同比減少了33.50%。

  隨著規模的減少,房地產信托收益率也出現下滑。

  用益信托數據顯示,10月,房地產類信托收益率為7.98%,已經跌破8%,環比下降0.06個百分點。而在7月房地產類信托收益率為8.27%,較6月下滑0.04%。當月在所有的信托產品中,只有投向房地產的信托產品收益率出現下降。

  而,房地產信托是信托公司較為核心的業務。房地產信托作為高報酬率、風險可控的信托業務,在信托公司收入中占較大比重。

  自2018年以來,房地產信托行情持續火爆。近幾年,房地產信托余額占比持續升高,占比接近15%,如果加上建筑業等相關行業,這一比例將提升至20%以上。這意味著,不斷有資金流入房地產領域。

  然而,2019年7月,房地產信托突然被按下“暫停鍵”。據澎湃新聞報道,10家信托公司收到窗口指導,涉及的業務非常有針對性:2019年房地產信托規模,不得超過6月末的規模。

  受到嚴監管后,對于房地產信托依賴性較高的部分信托公司,所受到的沖擊也較大。當月,房地產類信托募集規模環比減少近兩成。

  對于高杠桿的房企來說,繼銀行貸款、公司債等收緊后,信托通道也被阻,不得不尋找新的融資途徑。

  利率超15%!房企將目光轉向海外

  國內融資受阻,不少房企紛紛走出國門、境外發債融資。據中原地產研究中心統計顯示,截至10月8日,2019年內房企美元融資533.6億美元,同比上漲50%,雖然各種政策收緊,但房企美元融資的數量依然刷新歷史記錄。

  單單9月份,房地產企業海外美元融資便高達37.97億美元,相比8月的15.8億美元,環比暴增超140%。

  這一數字仍在上升。中原地產數據進一步顯示,10月份,超30家典型房企在境內外齊發債,其中,有13家房企的美元債融資計劃總計接近50億美元。而截至11月12日,11月房企計劃及已經發布美元融資金額接近30億美元。

  融資成本居高不下,發債利率仍在不斷攀升,10%已不再是天花板。11月份以來,兩家房企發行的優先票據,利率均超過10%。

  11月12日,德信中國擬發行1億美元額外優先票據,利率12.875%。

  11月4日,佳兆業發布公告表示,擬發行3億美元優先票據,利率為11.95%。

  據數據統計,2019年至少已有三只房地產美元債券的發債利率超過15%。

  最近的一次便是在7月10日,泰禾集團(000732)公告,泰禾全資子公司擬發行4億美元債券,債券票面年息15%,每半年支付一次。成本之高令業內驚訝,而泰禾集團2018年凈利潤率為12.6%。

  意味著,房企不惜賠錢,也要借“高利貸”維持現金流。

  但,這還不是最高的利率。2019年年初,當代置業(01107.HK)發行的一筆美元票據,利率竟達到了15.5%。可見,2019年以來,房企們對資金的渴求度超過了一切。

  降價甩賣,房企“自救”

  面對融資壓力,房企們除了借助外力,對內還得開源節流。

  有券商分析師表示,在應對融資壓力方面,房企一方面正在加快銷售,比如降價促銷,實際上,今年房企的優惠節點都大幅提前,甚至上半年就開始提前搶收。

  十一“黃金周”期間,以恒大、碧桂園為代表的大型房企集中降價促銷,頻頻刷屏。使得2019年10月,恒大實現銷售903億元,同比大增70.2%,連續2個月創單月銷售歷史最高紀錄。

  另一方面,上述分析師認為,目前房企拿地更為謹慎。

  據國家統計局數據顯示,2019年1-10月商品房銷售面積13.32億平方米,而房地產開發企業土地購置面積1.84億平方米,拿地面積不僅同比下降16.3%,且只占銷售面積的13.8%,這說明房企在土地儲備上面有所減少。

  值得注意的是,融資額較多的房企,并未將資金全部用在拿地上。

  公開數據顯示,2019年前10個月,融資額較多的房企諸如金科、恒大、中南、華夏幸福富力地產等,并未將融資金額都用在拿地上,尤其是金科股份富力地產,拿地金額分別占融資額的53.77%和59.77%。

  而更多的房企融資為了償還到期債務,為資金鏈“續命”。意味著,對于現階段房企而言,安全落地至關重要。

  業內人士認為,對房企而言,過去高度依賴高成本的非標融資、信托等通道產品的房企會面臨較大的資金問題。隨著融資成本的不斷提升,在還債“雙高峰”與融資渠道“多重封堵”的壓力下,房地產行業的再一次洗牌在即。

(文章來源:全景財經)

(責任編輯:DF142)

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